Mua chung bất động sản là gì? Những thắc mắc của nhà đầu tư mới

Bài viết này được xuất bản hơi trễ tuy nhiên sẽ mô tả tất tần được mua chung bất động sản là gì? Đồng thời bạn sẽ được hiểu rõ được những cơ hội và rủi ro khi bạn tham gia vào mô hình đầu tư mua chung bất động sản tại Việt Nam.

1. Mua chung bất động sản là gì?

Để dễ hình dung, tôi sẽ cho bạn một ví dụ cụ thể như sau:

Một căn hộ chung cư có giá 2 tỷ, được chia là 100 phần bằng nhau, mỗi phần tương ứng với giá là 20 triệu/phần. Do đó, để có thể sở hữu được căn hộ thì này cần có sự có mặt của 100 nhà đầu tư. Trong trường hợp một người mua nhiều phần cùng lúc thì sẽ có số người tham gia ít hơn.

Lúc này, các nền tảng mua chung sẽ đại diện 100 nhà đầu tư đó để gặp chủ đầu tư dự án rồi mua lại căn hộ đó. Về sau, khi căn hộ đó mà lên giá thì bán hoặc được thì cho thuê. Phần chênh lệch đó sẽ chia lại cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ mà họ góp vốn ban đầu.

Ở đây, bài toán này giải quyết được vấn đề là có rất nhiều nhà đầu tư không đủ 2 tỷ để mua hết chung cư nhưng bỏ ra tầm vài chục triệu thì họ hoàn toàn có khả năng. Tuy nhiên, sẽ có nhiều thắc mắc mà nhiều nhà đầu tư mới gặp phải khi đầu tư vào mô hình mua chung bất động sản.

2. Pháp luật Việt Nam quy định như thế nào về mô hình này?

Trên thế giới, mô hình này đã phát triển từ khá lâu và xuất hiện nhiều thương hiệu nổi bật là thay đổi khá nhiều hành vi của nhà đầu tư trong ngành bất động sản. Trong đó, điển hình phải kể đến như Roofstock One, Cadre, Fundrise (Mỹ), PropertyShare (Ấn Độ), Brickx (Úc).

Tuy nhiên, tại Việt Nam thì mô hình này còn khá mới và chỉ triển khai trong vòng vài năm trở lại đây. Do đó, hành lang pháp lý về mô hình kinh doanh này vẫn còn nhiều bỏ ngỏ chưa được giải quyết. Bản thân mình đánh giá thì trước sau gì Nhà nước cũng có những văn bản pháp lý rõ ràng cho mô hình đầu tư chung bất động sản này. Và đó cũng là thời điểm mà mô hình này sẽ có bước nhảy vọt.

Tại Việt Nam thì có sự xuất hiện của 3 ông lớn trong ngành mua chung bất động sản là Revex, Sunshine, Infina (trước đó là Real Stake). 

3. Những vấn đề mà nhiều nhà đầu tư chung bất động sản quan tâm

3.1. Ai là người đứng tên trên bất động sản mua chung đó?

Có quá nhiều nhà đầu tư nhỏ cùng góp vốn nên không thể lựa chọn 1 trong số những người đó vì họ không quen biết nhau, không tin tưởng lẫn nhau. Nên đơn vị cung cấp nền tảng là người đứng tên trên các Hợp đồng, Giấy tờ pháp lý cho các bất động sản đó. Cụ thể ở đây là Revex, Infina…

3.2. Điều gì đảm bảo tiền của nhà đầu tư sẽ được mua đúng chổ?

Câu hỏi tiếp tục được đặt ra là làm sao biết được rằng ông Revex hay ông Infina sẽ đem tiền của nhà đầu tư để mua bất động sản đó, cụ thể là căn hộ mà các nhà đầu tư đã chọn. Có khi nào ổng lấy tiền đó đi làm việc khác không?

Để trả lời cho câu hỏi này thì giải pháp của các nền tảng là cho phép nhà đầu tư kiểm tra bản scan giấy tờ, hợp đồng  trên ứng dụng hoặc có thể đến trực tiếp văn phòng công ty để xem bản chính bất kỳ lúc nào nhà đầu tư muốn.

3.3. Nếu một trong số những nhà đầu tư đổi ý, muốn dừng cuộc chơi thì sao?

Đa số các nền tảng này đều có một sàn trung gian để trao đổi, mua bán phần sở hữu bất động sản của mình trong cộng đồng. Do đó, nếu có bất kỳ ai đổi ý, muốn dừng cuộc chơi thì cứ đăng rao bán phần đó lên sàn nội bộ, có quyền rao một mức giá mà bạn kỳ vọng.

3.4. Nền tảng này kiếm lợi nhuận từ đâu để trả cho nhà đầu tư?

Dạo một vòng các ứng dụng thì mình thấy đa số các nền tảng này đều chọn các bất động sản thuộc dự án chuẩn bị triển khai hoặc đang triển khai. Đặc biệt là căn hộ chung cư.

Có một quy luật chung trong vấn đề lên giá của bất động sản đối với chung cư là khi Chủ đầu tư bắt đầu khởi công thì sẽ có đợt lên giá, sau đó khi nhận bàn giao nhà sẽ có một đợt lên giá nữa. Tiếp đến lại tiếp tục lên giá nữa là khi Chủ đầu tư bàn giao sổ hồng.

Mà thường thì khi các nhà đầu tư trong mua chung bất động sản thường đầu tư trong giai đoạn đầu của dự án. Do đó, cứ mỗi đợt lên giá thì nền tảng sẽ xem xét có bán lại để chốt lời và chia lợi nhuận hay không. Chung quy lại thì tiền trả cho nhà đầu tư là tiền lên giá hoặc tiền cho thuê được từ bất động sản đó.

4. Những rủi ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải?

4.1. Chủ đầu tư dự án không tiến hành xây dựng

Nếu xảy ra một vấn đề nào đó mà Chủ đầu tư dự án không tiến hành xây dựng thì bạn và nền tảng cũng chỉ là những người cửa dưới. Phụ thuộc rất nhiều vào độ uy tín của chủ đầu tư đó.

4.2. Bạn muốn dừng nhưng không ai muốn mua

Như mình có đề cập ở trên, bạn có thể rao bán nhưng liệu có ai mua hay không chuyện của thị trường. Bạn để giá cao thì không ai mua, mà để giá thấp thì lỗ.

4.3. Bạn không phải là người quyết định số phận của bất động sản

Bạn không có quyền ra lệnh cho các ứng dụng này hãy bán bất động sản đó đi để chốt lời. Mọi quyết định về việc tiếp tục giữ hoặc bán đều toàn quyền của nền tảng. Bạn chỉ việc chờ vào quyết định của họ và hưởng lợi nhuận mà thôi.

5. Các nền tảng này kiếm tiền từ đâu để vận hành công ty?

Từ phí quản lý tài khoản mà các nền tảng này thu được từ những nhà đầu tư chung bất động sản trên ứng dụng của họ. Ví dụ như Infina họ thu 1,5%/năm phí quản lý và 1% cho mỗi giao dịch mua bán.

Đồng thời, họ còn có một nguồn thu nữa là từ Chủ đầu tư. Giống như họ tới mua bất động sản từ Chủ đầu tư chắc chắn sẽ được chiết khấu một phần so với giá trị thị trường của căn hộ đó. Vì các nền tảng này sỡ hữu lượng lớn khách hàng nên luôn được ưu ái từ chủ đầu tư.

Đăng ký tài khoản Infina: Tại đây

Đăng ký tài khoản Revex: Tại đây